在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中，而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产，相比住宅、商住楼的快回收成本的作法，做商业物业的运营，显然回收成本的周期要放长，但相对而言，受市场波动的影响就要小，风险要低得多。? ? ???

    新鼎泰在王子街项目近一年的运营中积累了大量的经验，无论是商铺的租赁，旅游酒店的运营，每年近百分之十的租金回报率，已是极为可喜的了。

    但新鼎泰同样有开住宅、商住楼的经验，按比例来算，大约五五平分吧。更重要的是，于骏清楚在招拍挂推出后，地价的大幅提升，推高房价在两千年后，抽疯似的上涨。

    要算上周边房价的攀升带来的收益的话，那新鼎泰在三五年后绝对将是国内最大的商业物业运营商，而非单纯的开商。

    但光从租金回报率就能看出成本的回收周期有多长，在陶铸钧未像于骏一般的先知先觉的情况下，他自然就表现得极为吃惊了。

    “缓慢提高一些比例是早就在年初的规则中提出的事，不做单一的地产开商，这是新鼎泰的展宗旨。”林子轩平静的说着，没被陶铸钧的错愕所影响到说话的情绪。

    “新鼎泰拥有风云网络、佑宁市、裕辉家电三家战略伙伴，在商业物业的运营上又累积了不少的经验，”于骏说道，“而且根据我的判断，大约在三年后，今年开的所有运营型的地产项目成本就将完全的收回。”

    陶铸钧惊愕的瞧着于骏，要真如他所言，这就意味着运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上，这样的回报率，就算是在全世界都是极为罕见的。

    但林子轩和于骏肯开诚布公的谈，那就意味着已然把银海集团视为大股东了，这还是让陶铸钧的心里很是舒服的。

    “这恐怕不大可能吧？”但他还是犹疑着说道。

    “我倒是愿意相信于骏说的话，”晋婉婷托着咖啡杯说，“土地要是公开拍卖的话，只要是真正具有升值潜力的地块，价格方面一定会大幅的提升，推高地价，不言而喻。而随着中央政府提出要加城市化建设进程，加快农民进城。外来人口增多，住宅稀缺，也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制，土地交易的价格并不计入国税体系，也不计入地税体系，属于地方政府的额外财政收入，就从地方政府的意愿上说，也完全有推高地价的可能性。三者相加，那国内的土地价格上涨，房屋成交价格的上涨，都是情理之中的事了。只是每年百分之三十三的投资回报率，意味着房价每年至少要涨百分之二十五以上，于骏，你真这样认为？”

    晋婉婷的眼光之精准，更海湾战争中出现的战斧式巡航导弹没多少的差别了，于骏由衷佩服的说：“陶太太说的话完全正确，房价在两千年后确实会翻着跟斗上涨。原因在于地价推升的恶性循环上。”

    这个原因连林子轩都没听说过，就专注的听着于骏在说。

    “先说地价怎样爬升才快吧，在地方政府有意公开拍卖一块地后，先是有意思想要拿地的开商递交标书，这里头的价格肯定不同，不需要地方政府的暗示，只要将标书退回，开商就能领悟到地方政府的意图，何况，参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价，要注意，这个成交价和实际上交割时要支付的价格，可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到，土地的成交价是涨高了。”

    “其次土地价格一高，那建成后的成交价自然也要涨高，有人质疑的话，那开商肯定要说是土地价格方面的原因，才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房，而又由于大批的国企倒闭的倒闭，改制的改制，每年还有上千万的人有购房的硬性需求，几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨，那真要买房的人还是无能为力。”

    “然后就进入第二轮的推涨阶段，地方政府拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出来拍卖，开商又过来竞拍，中间可能有经过上一次拍卖的开商。这样的情况下，新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜，那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏，只要每年玩上两三次，那二级市场的成交价格就可想而知了。”

    “而为了能让政府机关的公务员能买得起房，政府会出面自建立所谓的商品房，再以低于市价一半，或者三分之一的价格卖给公务员。要注意，由于政府在卖地的时候拿了大量的额外收入，除去平常的投资建设的话，这些钱有一半以上还要流入公务员的手中。作为工资等各项福利来放，依我所见，公务员在未来十年的工资收入至少要翻三倍以上。这些买了廉价房还拿着高薪的公务员又会再次去买商品房，如此再三，房屋的价格哪能不翻着跟斗往上涨。”

    终究还是对内地的情况不了解，于骏一番话说得陶铸钧和晋婉婷目瞪口呆。

    “政府不需要公布每年的财政收支状况吗？”晋婉婷问道。

    “那是特区政府才会做的事，收多少税，拿这些税去做什么，完全是地方政府自说自话，谁都不知道具体里面是怎样做的。”于骏想起读档前网上汹涌的民怨，苦笑了下。

    林子轩皱眉道：“国家规定每座城市要盖适量的保障性住房，房价就算上涨，度也不会像你说的一样吧？”

    “上有政策下有对策，保障性住房的比例一定会远小于国家规定，要是每座城市都一样的话，那法不则众，拿他们能怎样？就算盖了保障性住房，全给公务员住，又有什么用？”于骏晒然一笑道，“但房价上涨，对新鼎泰的展是件事好。”

    一席话说得在场的人心里都堵得慌，于骏瞧着林子轩闷闷不乐就说：“你还想去做大善人不成，要是岭西到时你瞧不过眼，就去盖些保障性住房好了，其它的地方你管得到吗？”

    于骏没有让新鼎泰承担平抑房价的角色的意思，这件事就算拿出几千亿来都做不到，那是完全跟地方政府在作对，于骏还没傻到那种地步。

    “这钱赚得才叫闹心了。”林子轩叹道。

    “所以才让你做商业物业，新鼎泰增加商业物业方面的投入，逐步减少在住宅地产上的投入，那你赚钱是不是也赚得安心一些？”于骏笑道。

    林子轩还算是有良心的人，晋婉婷光瞧她那对非洲人都那样关心的劲头，也非是铁石心肠的人。

    “五年十年后做个中国最大的地主不好吗？拿香港话说，那就是包租公。”

    话说得陶铸钧都笑了起来：“真要做商业物业也不错，银海集团在港口建设上也积累了丰富的运营管理经验，手头下也有一批建筑方面的管理人员。”

    要说陶铸钧、晋婉婷有意参股新鼎泰仅是为了从仁海实业的实海中脱身，那就实在太小瞧了二人的商业眼光了。

    银海集团不单是做航运起家的，在晋家姐弟三人分家前，银海就一直是和记平原港口建设的承包商，之后虽因分财产的事起了龌龊，但商业上的合作一直未间断。

    商业物业建设和港口建设虽有不同，但未必就没有重合的地方，何况银海真有意要拿这部分出来跟新鼎泰合作的话，那新鼎泰算是又多了一项盈利点，在工业建设上也有力的地方，不用一直都帮西岭控股的企业盖厂房了。

    说说笑笑又聊了会儿，确定注资协议在明天就能签署，于骏才从书房里走出来，孙雨朦却是站在门口等了好一会儿了。

    “我买来是想要给你的。”孙雨朦握着染上了她体温的狮牙手链，帮于骏戴在手腕上，轻轻的挽着他的手臂，把脸靠在他的肩膀上。

    “想让我做个狮心王吗？”于骏搂着她棉软的腰，想到了英国那位鼎鼎大名的狮心王查理。

    “什么狮心王的，我全不在乎，只是感觉它很衬你。”走到转角的沙上坐下，孙雨朦柔声道。

    “你才衬我呢，有你陪在身旁，不知让多少想打你主意的公子哥夜里要失眠了。”于骏拧了拧孙雨朦的鼻头，微笑道。

    他早就感到了在大厅的角落里射来的那几道又妒又恨的眼神，这些公子哥总是在心中给自己设定漂亮的女孩一定是他们的，无论站在那女孩身旁的是谁，都配不上她。

    孙雨朦昂着头，那对澄净明亮的眼睛瞧着于骏：“他们起床的时候别打湿被子就行了。”

    “你可越来越学坏了。”于骏哈哈一笑，伸手就去咯吱她，把她弄得咯咯直笑。